相続した空き家の3,000万円特別控除⁠｜要件と期限

親が一人で住んでいた実家を相続し、空き家のまま売ることにした。そんなとき、一定の要件を満たせば、売った利益（譲渡所得）から最高3,000万円を差し引ける特例があります。期限や家の条件が細かいため、売る前に確かめておきましょう。国税庁の案内にもとづいて解説します。

文・確認：板野克基（株式会社ブライトアセット代表取締役）｜公開・最終更新：2026年10月16日｜条文・公式情報の確認日：2026年10月16日

この記事の要点

相続した家とその敷地を売ったとき、譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。令和6年1月1日以後の譲渡で、家と敷地を相続・遺贈で取得した相続人が3人以上の場合は2,000万円が上限です（国税庁 No.3306）。
対象は昭和56年5月31日以前に建てられ、区分所有の登記がなく、相続開始の直前に亡くなった人以外に住んでいる人がいなかった家です。
相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売り、売却代金が1億円以下であることが必要です。
制度の対象は令和9年12月31日までの譲渡です。家は耐震基準に合わせるか、取り壊す必要があります（翌年2月15日までに買主が行う場合も可）。

この記事で分かる次の行動：建築日と売る期限を確かめ、相続登記をしてから売る（確認書は市区町村で）

1. 特例の概要（国税庁 No.3306）

項目	内容
控除額	譲渡所得から最高3,000万円。令和6年1月1日以後の譲渡で、家と敷地を相続・遺贈で取得した相続人が3人以上の場合は2,000万円まで
対象の期間	平成28年4月1日から令和9年12月31日までの譲渡
売る期限	相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで
売却代金	1億円以下
申告	確定申告が必要（必要書類を添付して所轄の税務署へ）

2. 対象になる家と敷地

昭和56年5月31日以前に建築されたこと
区分所有建物の登記がされていないこと（マンションなどは対象外）
相続開始の直前に、亡くなった人以外に住んでいた人がいなかったこと
亡くなった人が主として住んでいた一つの建物であること
敷地は、相続開始の直前にその家の敷地だった土地

要介護認定などで老人ホームに入所し、相続開始の直前に自宅に住んでいなかった場合も、一定の要件を満たせば対象になります（国税庁 No.3307）。

3. 売る期限と売却代金

例（架空）	期限
令和8年6月20日に相続開始	3年を経過する日（令和11年6月20日）の属する年の12月31日 → 令和11年12月31日まで。ただし制度の対象は今のところ令和9年12月31日までの譲渡のため、それより後は、延長されるかどうか、今後の税制改正を確かめる必要があります

計算の例（架空）：売却代金2,000万円、取得費が分からないため概算取得費（売却代金の5%＝100万円。国税庁 No.3258）、譲渡費用100万円 → 譲渡所得1,800万円。特別控除（最高3,000万円）の範囲内なので、課税される譲渡所得は0円です。

売却代金の1億円以下の判定には、特例を使った後3年以内に分けて売った部分や、ほかの相続人が売った分も合算されます。合計が1億円を超えたときは、その売却から4か月以内に修正申告と納税が必要です（国税庁 No.3306）。

4. 売り方の3つの型（国税庁 No.3306）

家（と敷地）を売る：相続から売るまで、事業・貸付・居住に使っていないこと。売る時に家が耐震基準を満たしていること。
家を取り壊してから敷地を売る：相続から取壊しまで、取壊しから売るまで、事業・貸付・居住に使っていないこと。取壊し後に建物などの敷地にしていないこと。
売った後に買主が対応する（令和6年1月1日以後の譲渡）：売った年の翌年2月15日までに、耐震基準に合わせるか取り壊すこと。

このほか、相続や遺贈で取得した相続人本人が売ること、親子・夫婦など特別の関係がある人に売っていないこと、同じ家について取得費の特例など他の特例を受けていないこと、などの要件があります。

5. 必要書類（確定申告に添付）

譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）［土地・建物用］
登記事項証明書など（相続で取得したこと・建築日・区分所有でないことが分かるもの）
市区町村長が発行する被相続人居住用家屋等確認書
耐震基準適合証明書または建設住宅性能評価書の写し（家を売る場合）
売買契約書の写しなど、売却代金が1億円以下であることが分かる書類

6. 相続登記と相談先

相続した家を売るには、まず相続登記で名義を相続人に変えることが一般的です。相続登記には3年以内の申請義務もあります（相続登記の義務化）。この特例は家と敷地を取得する相続人の数で控除の上限が変わるため、誰が家と敷地を取得するかを遺産分割で決めるときは、税理士や税務署に相談しておきましょう。名義変更の書類は相続登記の申請書の書き方で解説しています。

次の一歩

見本は無料協議書と相続登記の申請書を作る

実家を誰が相続するかを入力欄どおりに入れると、売る前に必要な相続登記の書類をまとめて作れます。見本は無料で最後まで確かめられ、保存は9,800円プラン（買い切り・自動更新なし。保存後1年間は修正できます）。

見本を作る（無料）→無料相続の期限を一覧で確かめる

亡くなった日を入れるだけで、相続登記（3年）などの期限を一覧にします。登録不要。

期限カレンダーを開く →

よくある質問

相続した空き家を売ると、いくら控除されますか？

譲渡所得から最高3,000万円です。令和6年1月1日以後の譲渡で、家と敷地を相続または遺贈で取得した相続人が3人以上の場合は2,000万円が上限です（国税庁 No.3306）。

いつまでに売ればいいですか？

相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までです。あわせて、制度の対象は平成28年4月1日から令和9年12月31日までの譲渡です（国税庁 No.3306）。

マンションでも使えますか？

区分所有建物の登記がされている建物は対象外です（国税庁 No.3306）。

古い家のまま売っても使えますか？

家を売る場合は、売る時に耐震基準を満たしている必要があります。令和6年1月1日以後の譲渡では、売った年の翌年2月15日までに買主が耐震改修や取壊しをする場合も対象になります（国税庁 No.3306）。

どんな書類が必要ですか？

譲渡所得の内訳書、登記事項証明書など、市区町村長が発行する被相続人居住用家屋等確認書、耐震基準適合証明書など（家を売る場合）、売買契約書の写しなどです（国税庁 No.3306）。

出典（一次情報）

いずれも2026年10月15日・16日に確認しました。

この記事は、2026年10月16日時点の法令と公式の情報にもとづく一般的な説明で、法律・税務の助言ではありません。個別の事情（相続人の確定、期限の起算点、税額など）によって結論が変わることがあります。具体的な判断は、家庭裁判所・税務署・法務局の窓口、または弁護士・税理士・司法書士にご相談ください。